İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI NEDİR?
Giriş
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti (özellikle miras ortaklığı) kapsamında birlikte malik olunan bir mal üzerindeki “zorunlu beraberliği” sona erdirmeye yarayan temel yargısal mekanizmadır. Uygulamada “izale-i şuyu” adıyla da anılan bu dava, çoğu zaman aile içi miras paylaşımı yapılamayan taşınmazlarda, birlikte satın alınmış konutlarda, uzun süre fiilen bölüşülerek kullanılan ancak tapuda ortak görünen mallarda veya paydaşlar arasında kullanım ve gelir paylaşımı sorunları çıktığında gündeme gelir.
Davanın özünde, paydaşlardan birinin “ben artık bu ortaklık içinde kalmak istemiyorum” deme hakkı vardır. Bu hak, malın niteliğine göre aynen taksim (fiilen bölünerek paylaştırma) veya satış suretiyle giderim (satış ve bedelin paylaşılması) seçenekleriyle somutlaşır. Ne var ki dosyaların önemli bir bölümünde sorun sadece “satış mı taksim mi” değildir. Taşınmazın imara uygun bölünüp bölünememesi, ekonomik bütünlüğün korunması, üzerindeki yapı ve eklentilerin (muhdesat) aidiyeti, paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması, tapu takyidatları (ipotek, haciz, intifa vb.) ve satış sürecindeki şekli güvenceler aynı dosyada kesişebilir.
Bu makalede, ortaklığın giderilmesi davasının hukuki dayanakları (TMK ve HMK çerçevesi), görev-yetki kuralları, taraf teşkili, aynen taksim ile satış suretiyle giderim arasındaki tercih kriterleri, keşif-bilirkişi ve kıymet takdiri süreçleri ile uygulamada sık karşılaşılan ihtilaf başlıkları sistematik şekilde incelenecektir. Amaç, hem normu hem de uygulamada dosyayı ilerleten pratik noktaları netleştirmektir.
Anahtar kelimeler: ortaklığın giderilmesi, izale-i şuyu, paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti, miras ortaklığı, aynen taksim, satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, sulh hukuk mahkemesi, HMK 4, HMK 12, TMK 688-699, muhdesat, kıymet takdiri, ihale
1. Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti
Paylı mülkiyette bir malın mülkiyeti, paydaşlar arasında belirli paylara bölünmüştür (TMK m.688 vd.). Her paydaş, payı oranında hak sahibidir; kural olarak payını devredebilir, rehnedebilir ve pay üzerinde tasarrufta bulunabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir; ortaklar, mal üzerinde birlikte hak sahibidir ve tasarruf işlemleri kural olarak birlikte yapılır (TMK m.701 vd.). Miras ortaklığı bu yapının en tipik örneğidir: mirasçılar, tereke üzerinde elbirliğiyle malik olur; paylaşma yapılmadıkça paylar “fiilen” belirginleşmez.
Ortaklığın giderilmesi davasının uygulaması, mülkiyet türüne göre bazı nüanslar taşır. Paylı mülkiyette “pay oranları, fiili kullanım ve gelir paylaşımı” tartışmaları öne çıkarken; miras ortaklığında “taraf teşkili, veraset zinciri, intikal işlemleri ve terekeye ilişkin özel iddialar” daha sık gündeme gelir. Bununla birlikte her iki durumda da ortak nokta şudur: birlikte mülkiyet sürdürülemez hale geldiğinde, paydaşlardan biri mahkeme eliyle ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir (TMK m.698 yaklaşımı).
2. Paylaşma İsteme Hakkının Sınırları: Erteleme, Dürüstlük ve Kötüye Kullanma
Paydaşın paylaşma isteme hakkı kural olarak güçlü bir haktır; ancak mutlak değildir. Paydaşlar, aralarında yapacakları bir sözleşmeyle paylaşmayı belirli bir süre erteleyebilir. Bu tür anlaşmalar, özellikle taşınmazın değerinin artması beklenen dönemlerde, aile içinde kullanım düzeni kurulmuşken veya işletme niteliği taşıyan mallarda sık görülür. Ne var ki bu erteleme, süresiz biçimde ortaklığı kilitleyecek şekilde yorumlanmaz; her somut olayda sözleşmenin kapsamı, süresi ve tarafların menfaat dengesi dikkate alınır.
Diğer yandan paylaşma hakkının kullanılmasında dürüstlük kuralı (TMK m.2) önemlidir. Paydaşın sırf diğer paydaşı baskı altına almak, cezalandırmak veya malı değerinin altında elden çıkarmaya zorlamak amacıyla dava açtığı iddia edilebilir. Bu tür iddiaların kabulü istisnadır; zira ortaklığın giderilmesi davası özü itibarıyla ortaklıktan çıkma hakkını kullanmaktır. Yine de özellikle çok yakın tarihli olaylarda (örneğin aile konutu niteliği, korunmaya muhtaç kişilerin barınma ihtiyacı, kötü niyetli zamanlama) mahkemenin değerlendirmesi somut olaya göre şekillenir.
3. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Sulh Hukuk ve Taşınmazın Bulunduğu Yer
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Bu kural, “değer yüksekse asliye hukuk” gibi pratik kabullerin önüne geçer; taşınmazın değeri yüksek olsa bile görev değişmez.
Yetki bakımından taşınmazlar için özel (kesin) yetki kuralı belirleyicidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Ortaklığın giderilmesi davası da taşınmazın aynına ilişkin nitelikte görüldüğünden, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Birden fazla taşınmaz varsa, taşınmazların aynı yargı çevresinde olup olmadığı ve yargılamanın etkinliği değerlendirilerek usule uygun hareket edilmelidir.
Not: Ortaklığın giderilmesi davaları bakımından dava şartı arabuluculuk öngörülmüş bir kategori değildir. Bu, tarafların dava öncesi anlaşma yapamayacağı anlamına gelmez; aksine yazılı bir paylaşma protokolü ile uyuşmazlık çoğu kez dava açılmadan çözülebilir. Ancak yasal anlamda “dava şartı” arabuluculuk kuralı bulunmadığı için mahkeme, arabuluculuk şartı gerçekleşmedi diye davayı usulden reddetmez.
4. Taraflar ve Taraf Teşkili: Tüm Paydaşların Davada Yer Alması
Ortaklığın giderilmesi davasının en kritik usuli noktalarından biri taraf teşkilidir. Kural olarak malın tüm paydaşları davada taraf olmalıdır. Paydaşlardan birinin açtığı dava, diğer tüm paydaşlara yöneltilir; karar da bütün paydaşları bağlar. Bu nedenle eksik tarafla yürüyen yargılama, kararın icrası ve paylaşımın sağlıklı yapılması bakımından sorun doğurabilir.
Miras ortaklığında taraf teşkili daha da hassastır. Veraset ilamındaki mirasçılar listesi ile tapu kayıtları arasında uyumsuzluk bulunabilir; mirasçılardan biri dava sırasında vefat edebilir; bazı mirasçılar yurt dışında olabilir; küçük veya kısıtlı mirasçı bulunabilir. Bu ihtimaller, temsil ve tebligat süreçlerini etkiler. Dosyanın uzamaması için başlangıçta güncel veraset ilamı, nüfus kayıtları ve güncel tapu kayıtlarının temini pratikte önem taşır.
5. Ortaklığın Giderilme Yöntemleri: Aynen Taksim ve Satış Suretiyle Giderim
Ortaklığın giderilmesi iki ana yöntemle yapılır: (a) Aynen taksim: Malın fiilen bölünerek paydaşlara payları oranında verilmesi. (b) Satış suretiyle giderim: Malın satılması ve bedelin pay oranlarına göre paylaştırılması.
Mahkeme, kural olarak mümkünse aynen taksimi tercih eder; çünkü aynen taksim, paydaşların menfaatini “mal” olarak korur ve bazen satışın yaratacağı değer kaybını önler. Ancak aynen taksim her zaman mümkün değildir. Taşınmazın bölünebilirliği, çoğu zaman imar mevzuatı ve teknik koşullarla sınırlıdır. Aynen taksimin mümkün olmadığı veya adil olmadığı hallerde satış suretiyle giderim öne çıkar.
Aynen taksim değerlendirmesinde şu kriterler belirleyici olur: - İmar planı ve parselasyon bakımından ifraz mümkün mü? - Bölünme halinde her parçanın bağımsız ekonomik değer taşıması ve kullanıma elverişliliği sağlanabilir mi? - Bölünme, taşınmazın değerini orantısız biçimde düşürür mü (ekonomik bütünlük)? - Paydaşların pay oranları ile oluşturulacak parçalar arasında denge kurulabilir mi? - Yapı varsa, kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulabilecek teknik ve hukuki şartlar mevcut mu?
Örneğin tek parsel üzerindeki tek konutun fiilen iki bağımsız birime ayrılması çoğu zaman imar ve teknik koşullarla mümkün olmaz; bu halde satış daha rasyonel kabul edilir. Buna karşılık geniş bir arsa, imar uygulaması açısından uygunsa ifrazla paydaşlara ayrı parseller verilerek aynen taksim yapılabilir. Mahkemenin amacı, soyut bir tercih değil; somut taşınmazın niteliğine uygun, denetime elverişli gerekçeyle karar kurmaktır.
6. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Dosyanın Teknik Omurgası
Ortaklığın giderilmesi dosyalarının çoğunda keşif ve bilirkişi incelemesi zorunlu hale gelir. Bilirkişiden temel olarak şu hususlarda rapor beklenir: - Taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı, - Elverişliyse hangi planla bölünebileceği (kroki ve metraj), - Elverişli değilse satış suretiyle giderimin uygunluğu, - Taşınmazın güncel piyasa değeri (kıymet takdiri), - Taşınmaz üzerinde muhdesat varsa, bunun değere etkisi ve teknik özellikleri.
Bilirkişi raporunun gerekçeli olması önemlidir. Sadece “bölünemez” veya “bölünebilir” şeklinde sonuç cümlesi, denetime elverişli değildir. İmar durumu belgesi, plan notları, asgari parsel büyüklüğü, yol cephesi şartı, yapı yaklaşma mesafeleri, mevcut yapının konumu gibi veriler raporun dayanağı olmalıdır. Uygulamada rapora itiraz, ek rapor veya yeni bilirkişi talebi, çoğu zaman davanın sonucunu belirleyen kritik aşamalardan biridir. İtirazın etkili olabilmesi için, rapordaki hata veya eksikliğin somut verilerle gösterilmesi (örneğin yanlış imar koşulu, eksik emsal, hatalı ölçüm) gerekir.
7. Muhdesat, Fiili Kullanım, Ecrimisil ve Takyidatlar
Ortaklığın giderilmesi davası, kural olarak malın paylaştırılmasına odaklıdır; ancak dosyada sıklıkla muhdesat iddiası ve fiili kullanım tartışmaları da görünür hale gelir.
Muhdesat (örneğin bina, eklenti, bahçe düzenlemesi, ağaçlandırma) taşınmazın değerini ciddi biçimde değiştirebilir. Paydaşlardan biri “yapıyı ben yaptım” veya “değer artırıcı imalatı ben finanse ettim” iddiasında bulunabilir. Bu iddianın nasıl ele alınacağı somut olaya göre değişir: bazen muhdesatın aidiyetinin tespiti ve değerinin paylaşımda dikkate alınması gündeme gelir; bazen bu iddia ayrı bir alacak davasının konusu olur. Ortaklığın giderilmesi davasının amacı, paydaşları tek bir malvarlığı değerinden ayırmaktır; muhdesat ve katkı iddialarının ispatı ise çoğu zaman ayrı ve kapsamlı bir delillendirme gerektirir. Bu nedenle mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre tarafları uygun yola yönlendirebilir.
Fiili kullanım ve gelir paylaşımı bakımından da benzer bir tablo vardır. Bir paydaş taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talebinde bulunabilir. Bu talep, çoğu zaman ayrı bir dava olarak ileri sürülür. Ancak taraflar arasında uzlaşma arayışı varsa, kullanım bedeli veya kira gelirinin paylaşımı gibi meseleler protokolle çözülebilir. Burada önemli olan, ortaklığın giderilmesi davasının tek başına “geçmiş dönem” kullanım alacaklarını otomatik olarak çözmediğidir.
Takyidatlar (ipotek, haciz, intifa, aile konutu şerhi vb.) satış sürecini ve bedelin dağıtımını etkileyebilir. Bu kayıtlar genellikle satışa engel değildir; ancak ihale sonrası tescil, alacaklıların sıra ve paylaştırma aşamasındaki hakları önem kazanır. Dosyanın başında güncel tapu kayıt sureti ve takyidat dökümü alınması, bu açıdan riskleri görünür kılar.
8. Satış Suretiyle Giderimde Usul: Kıymet Takdiri, İlan, Artırma ve Bedelin Paylaşımı
Mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verdiğinde, satış süreci belirli usullere tabi yürür. Uygulamada bu süreç, icra satışına benzer mantıkla işler: kıymet takdiri yapılır, satış ilan edilir, artırma şartları belirlenir, ihale yapılır ve bedel tahsil edildikten sonra paydaşlara dağıtım gerçekleştirilir.
Kıymet takdiri, satışın adil olması bakımından belirleyicidir. Değerin gerçeğin altında tespit edilmesi, paydaşların doğrudan zararına sonuç doğurur; değer tespitinin güncel emsal verilerle, taşınmazın nitelikleriyle ve piyasa koşullarıyla uyumlu olması gerekir. Satış ilanı ve artırma şartlarının usule uygun yapılması da ihalenin sağlıklı kurulması bakımından kritik önemdedir; usul hataları, ihalenin feshi gibi başvurulara zemin oluşturabilir.
Paydaşlardan birinin ihaleye girerek taşınmazı satın alması mümkündür ve uygulamada sık görülür. Bu durumda ortaklık, fiilen paydaşın diğer paydaşların bedelini ödeyerek taşınmazı tek başına edinmesiyle sona erer. Aile içi taşınmazlarda taşınmazın üçüncü kişiye gitmemesi amacıyla bu yöntem tercih edilebilir; ancak ihale bedelinin gerçekçi seviyede oluşması, diğer paydaşların menfaati bakımından önemlidir.
9. Kısa Uygulama Soruları: Sık Karşılaşılan Üç Senaryo
(1) “Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa dava etkilenir mi?” Pay devri, kural olarak davayı ortadan kaldırmaz; ancak devralan kişi yeni paydaş olarak davaya dahil olur ve karar onu da bağlar. Bu nedenle pay devri olasılığı olan dosyalarda tapu kaydının yargılama boyunca güncelliğinin takip edilmesi önemlidir.
(2) “Bir paydaş ‘satış olmasın, ben bedelini vereyim’ diyebilir mi?” Taraflar anlaşırsa bu mümkündür; protokolle diğer paydaşların pay bedelleri ödenerek ortaklık sona erdirilebilir. Anlaşma olmazsa, mahkeme satış suretiyle giderime karar vermişse satış usulü işletilir; paydaşın ihaleye girerek taşınmazı satın alması pratik çözümdür.
(3) “Taşınmaz üzerinde bina var; binayı bir paydaş yaptığını söylüyor. Ne olur?” Muhdesat iddiasının ispatı önemlidir. Mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre teknik inceleme yaptırabilir; ancak çoğu olayda muhdesat ve katkı iddiaları ayrı alacak/tazminat tartışmalarını gerektirebilir. Dosya stratejisi kurulurken bu ayrım gözden kaçırılmamalıdır.
10.Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davası, birlikte mülkiyet ilişkisinin sürdürülemez hale geldiği durumlarda paydaşlara hukuk düzeni içinde çıkış yolu sunar. Ancak davanın kolay olacağı varsayımı çoğu zaman gerçekçi değildir. Taraf teşkilinin eksiksiz kurulması, görev-yetki kurallarına uygun hareket edilmesi, taşınmazın teknik ve imar koşullarının doğru tespiti, keşif-bilirkişi sürecinin etkin yönetimi ve satış usulündeki şekli güvencelere dikkat edilmesi, hem kararın sağlıklı kurulması hem de icra aşamasında sorun yaşanmaması açısından belirleyicidir. Aynen taksim ile satış suretiyle giderim arasındaki tercih, soyut bir istek değil; somut taşınmazın niteliği ve tarafların menfaat dengesi üzerinden kurulmalı; raporlar bu dengeyi görünür kılmalıdır.
*Sadece bilgilendirme amacındadır; somut olaya göre hukuki süreç değerlendirilmelidir. Her somut uyuşmazlık, tarafların sıfatı, işlem ve eylemlerin niteliği, delillerin kapsamı ve olayın gerçekleşme koşulları dikkate alınarak kendi özelinde değerlendirilir. Bu nedenle metinde yer verilen örnek senaryolar, yalnızca açıklayıcı mahiyette olup genel kural veya kesin bir sonuca dayanak teşkil etmez; her olay bakımından ayrıca hukuki inceleme yapılması gerekir.
Avukat&Arabulucu
Behman Doğuhan BAYAT