KİRACININ TAHLİYE SEBEPLERİ VE TAHLİYE DAVALARI
Giriş
Kira ilişkisi, hem ekonomik hem de sosyal yönü bulunan, hayatın içinden bir hukuki kurumdur. Ancak kira sözleşmesi her zaman sorunsuz şekilde sürdürülmemekte, özellikle taşınmazın tahliyesi hususunda taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu ilişkiyi düzenleyerek kiracının hangi şartlarda tahliye edilebileceğini açıkça belirtmiştir. Bu çalışmada, kiracının tahliyesiyle ilgili yasal çerçeve, tahliye sebepleri, dava süreçleri ve uygulamadaki sorunlar özgün bir bakış açısıyla ele alınacaktır.
Anahtar kelimeler: Samsun avukat, kira, kiracı, tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malik nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü
1. Kiracının Tahliyesine İlişkin Genel Çerçeve
Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen taşınmazın kiracı tarafından boşaltılmaması halinde gündeme gelen bir konudur. TBK m.347-356 arasında yer alan hükümler doğrultusunda tahliye sebepleri ve yolları belirlenmiştir. Bu bağlamda kiracının tahliyesi, hem sözleşmeye aykırı davranışları hem de özel sebeplerle gündeme gelebilir.
2. Kiracının Tahliyesine İlişkin Sebepler
Kiracının tahliyesi, genellikle üç ana başlık altında toplanabilir:
2.1. Süre Bitimi ve Bildirim Yoluyla Tahliye
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sona ermesiyle birlikte, kiraya veren yalnızca haklı sebeplerle sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, TBK m.347 uyarınca yasal sürelere uymak kaydıyla fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirip tahliye talebinde bulunabilir.
2.2. Kanunda Belirtilen Özel Tahliye Sebepleri
Kiracının tahliyesi için kanunda bazı özel sebepler öngörülmüştür:
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m.350): Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun taşınmaza ihtiyacı varsa mahkeme kararıyla tahliye talep edilebilir.
Yeniden İnşa ve İmar (TBK m.350/2): Taşınmazın esaslı onarımı, yıkımı ya da yeniden yapılması gerekiyorsa, kiracı tahliye edilebilir.
Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m.351): Taşınmaz el değiştirirse, yeni malik 1 ay içinde yazılı ihtar çekip 6 ay içinde tahliye davası açabilir.
Tahliye Taahhüdü (TBK m.352): Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmesi halinde, bu taahhüt geçerli ve yazılı ise tahliye talep edilebilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiracı bir yıl içinde iki haklı ihtar alırsa, sözleşme süresi sonunda tahliye talep edilebilir.
2.3. Sözleşmeye Aykırılık ve Diğer Nedenler
Kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazı amacı dışında kullanması ya da komşuluk ilişkilerini bozucu davranışlarda bulunması gibi durumlar sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebi oluşturabilir.
3. Tahliye Davası ve Süreci
Kiracının tahliyesi için genellikle sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir. Dava, kiraya veren tarafından açılır ve mahkeme tahliye sebebinin varlığını somut delillerle değerlendirir.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede ise çoğunlukla icra takibi yoluyla başlatılır ve takibin itirazsız şekilde kesinleşmesi halinde ilamsız tahliye söz konusu olabilir. İtiraz halinde ise itirazın iptali davası açılması gerekmektedir.
Tahliye davalarında dikkat edilmesi gereken en önemli husus, usul sürelerine ve şekil şartlarına uyulmasıdır. Örneğin, tahliye taahhüdü yazılı olmalı, noter veya elden verilen tarihli belge şeklinde düzenlenmelidir. Aksi halde mahkemeler tahliyeye hükmetmemektedir.
Avukat&Arabulucu
Behman Doğuhan BAYAT